مقدمه یکی از رایج‌ترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک، الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات مالکیت است. بسیاری از خریداران، پس از معامله ملک، با امتناع فروشنده از انتقال رسمی سند مواجه می‌شوند و ناچارند برای احقاق حق خود از طریق مراجع قضایی اقدام کنند. از سوی دیگر، گاهی به دلایل مختلف، مالکیت یک شخص بر ملک فاقد سند رسمی است و نیاز به اثبات آن در دادگاه دارد. در این نوشتار، ضمن بررسی مبانی قانونی این دعاوی، به راهکارهای عملی و چالش‌های آن پرداخته شده است. الزام به تنظیم سند رسمی – مبانی قانونی و شرایط دعوا بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، طرفین قرارداد ملزم به اجرای مفاد آن هستند. همچنین مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی در صورت عدم مخالفت با قانون، برای طرفین لازم‌الاجرا است. بنابراین، اگر فروشنده ملکی را به خریدار منتقل کرده ولی از تنظیم سند رسمی خودداری نماید، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. شرایط اساسی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: 1. وجود قرارداد معتبر (قولنامه یا مبایعه‌نامه) بین خریدار و فروشنده 2. احراز انتقال مالکیت از سوی فروشنده به خریدار (پرداخت وجه معامله و تحویل ملک) 3. فقدان موانع قانونی برای انتقال سند (مانند توقیف بودن ملک یا در رهن بانک بودن آن) 4. عدم تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده علیرغم تعهد قراردادی مراحل حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی 1. تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی خریدار باید دادخواست خود را به همراه مبایعه‌نامه، استعلام ثبتی ملک و سایر مدارک مرتبط به دادگاه ارائه دهد. 2. ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری (در صورت لزوم) در برخی موارد، دادگاه برای بررسی اصالت اسناد یا وضعیت ملک، کارشناس رسمی تعیین می‌کند. 3. صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی که دادگاه صحت ادعای خریدار را احراز کند، حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. 4. اجرای حکم از طریق اداره ثبت اسناد و املاک اگر فروشنده حاضر به اجرای حکم نشود، نماینده دادگاه می‌تواند به‌جای وی سند رسمی انتقال را امضا کند. اثبات مالکیت – راهکارهای قانونی و شرایط دعوا گاهی فردی مالک واقعی یک ملک است اما سند رسمی به نام وی صادر نشده است. در چنین شرایطی، وی می‌تواند با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه، حق خود را احراز کند. مبانی قانونی دعوای اثبات مالکیت: ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک: فقط کسی که نام او در دفتر املاک ثبت شده، مالک رسمی شناخته می‌شود، مگر اینکه خلاف آن در دادگاه اثبات گردد. اصل حاکمیت اراده در قراردادها: در صورتی که شخصی بر اساس مبایعه‌نامه یا مدارک دیگر، مالک ملک باشد ولی سند رسمی نداشته باشد، می‌تواند از طریق ادله اثبات دعوی، مالکیت خود را در دادگاه به اثبات برساند. دلایل و مستندات لازم برای اثبات مالکیت: 1. قولنامه یا مبایعه‌نامه معتبر که نشان‌دهنده انتقال ملک باشد. 2. شهادت شهود و اقرار طرف مقابل در صورت فقدان اسناد رسمی. 3. سوابق پرداخت وجه معامله و تصرف ملک توسط مدعی مالکیت. 4. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری در صورت وجود سوابق ثبتی. 5. نظریه کارشناس رسمی دادگستری در موارد خاص. تفاوت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که قرارداد معتبری بین خریدار و فروشنده وجود داشته باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند. اثبات مالکیت زمانی مطرح می‌شود که فردی فاقد سند رسمی بوده اما با دلایل قانونی، ادعای مالکیت بر ملک را دارد. نتیجه‌گیری – توصیه‌های حقوقی از سوی وکیل محسن خوش رفتار با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با انتقال سند و اثبات مالکیت، ضروری است که پیش از هرگونه معامله، استعلام‌های لازم از اداره ثبت اسناد و املاک انجام شود و تمامی توافقات به‌صورت مکتوب و رسمی تنظیم گردد. در صورتی که فروشنده از تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی تخلف کند یا فردی قصد اثبات مالکیت خود را داشته باشد، اقدام از طریق مراجع قانونی و با مشاوره وکیل متخصص بهترین راهکار خواهد بود. چنانچه در خصوص دعاوی ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت نیاز به مشاوره دارید، دفتر وکالت محسن خوش رفتار آماده ارائه خدمات حقوقی به شماست.